CFP資格審査試験 不動産運用設計での「頻出計算問題」

そろそろCFP資格審査試験の勉強を再開しなくてはならない頃合いとなってきましたが、注文してある「新しくなったCFPのテキスト」と「過去問」がまだ届かないため、特にテキストのほうに期待しながら到着を待っている状況です。

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これが着き次第、今度はCFP資格審査試験の相続の勉強を進めていくことになりますが、その前に、前回受験した「不動産運用設計」の試験において、ひとつわかったことがありました。

それは「計算問題のうち、毎回のように出題されているものがいくつかある」ということです。

今回はその「CFP資格審査試験(不動産運用設計)」の試験における頻出計算問題について確認していこうと思います。

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CFP資格審査試験は「計算問題」が多い

当然ですが、CFP資格審査試験は「ファイナンシャルプランナー」のジャンルに属する資格試験です。ということは、国家試験であるFP技能検定と同様、「計算問題」がかなりの数出題されてきます。

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そしてもちろん「不動産運用設計」の試験もこれにあてはまり、同じ不動産系の資格試験である宅建が電卓持ち込み不可であったのとはうってかわり、計算問題中心の出題といっても良いほどのものでした。

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そして、その中に「毎回のように出題されるもの」が存在し、それらをきっちり取っていくことにより、CFP資格審査試験(不動産運用設計)ではかなりの得点を確保することが可能であるということがわかりました。

で、それに本試験ギリギリで気がついたことにより、初めての受験で当該試験に合格することができました。

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以下では、それらCFP資格審査試験(不動産運用設計)の「頻出計算問題」について、問題の形式ごと、ざっくり内容を確認していきたいと思います。

なお、問題の細かい部分については日本FP協会が公表している過去問や、それに詳細な解説をつけて書籍化している問題集を参照してください。

不動産運用設計における頻出計算問題

ではここからは、CFP資格審査試験の不動産運用設計で頻出となっている計算問題について、代表的なものを3つ挙げ、それぞれの問題の内容を確認していくことにします。

見たところ、それらの問題は数字やもととなる資料を少し変えて、毎回のように出題されているようです。

ただ、もしかしたら今後、どこかのタイミングで全く出なくなったり、別のタイプに置き換わったりするかもしれません。しかし、今まで何度も出てきているわけですから、全てきちんと押さえて本試験に臨むべきことは確かでしょう。

不動産の活用における経常損益等の問題

まず、始めの方の問題として出てくる(問題1からということも多い)計算問題が「不動産の活用」に関するものです。

不動産を活用することにより期待できる収支を与えられた資料から読み解き、「事業収支表」を埋める形で計算していき、そのうちいくつかの箇所(経常収支や借入金利子の残りなど)を解答として要求してきます。

このタイプの問題ではマンションに投資し、その建築費用がいくらとか、フロアごとの満室時賃料収入がどのぐらいなのかとかいったことを計算によって導き出す必要があります。

ですので、要素の見落としがあったりするとそこから一気に数字がズレ、正解にたどり着くことができないようなことも考えられます。

解答に必要となる資料は分量も多く、かなりややこしくなってしまうかもしれませんが、少なくとも「マンションの建築費」を算定するうえで絶対に必要な「建物のもベ面積」、それから正確な賃料収入を「空室等による損失」を含めて正確に計算することができなくてはなりません。

不動産の価格評価に関する問題

次に、不動産の価格を評価するために取引事例比較法を用いてその更地価格を算定するタイプの問題です。

この問題では、資料として与えられる「取引事例地」の情報を用いて、そこで対象となっている土地(甲土地とか)の情報と比較し、その更地価格を計算していくというものです。

具体的には、まず甲土地と取引事例地のいくつかの条件を比較し、それに「+○○」「▲××」というポイントをつけることにより「地域要因比較」の割合を決定します。

それと、時点修正やその他の補正を併せて、最後に2つの土地の面積を掛けて「甲土地」の更地価格を決定していくことになります。

この「不動産の価格評価」の問題は、先程の「経常損益」のものと比べると比較的計算も軽く、短時間で解答することができるのではないかと思います。

ただ、これに関しても計算を正確にやらなければならないこと(当然ですが)、そして問題に対して解答の要求がひとつである可能性が高いことなどから、もしどこかで突っ掛ってしまって解答にたどり着けない場合には、諦めて次に行く方が得策かもしれません。

不動産の有効活用に関する問題

最後に、CFP資格審査試験(不動産運用設計)の中でも比較的後半、というかほぼ終わりごろに出題されている「不動産の有効活用に関する問題」についてです。

この問題は解答要求箇所が(計算だけで見ると)2つしかないのにもかかわらず、かなりボリュームのある計算問題であり、その内容もかなり複雑なものとなっています。

で、この「不動産の有効活用に関する問題」、計算が重いのもそうなんですが、それ以外にも注意しておかなくてはならないポイントがいくつかあります。

まずは、「土地の価額が相続税路線価額」などで表示されていることがあり、ここで「今の価額は80%」ということをしっかり確認しておかないと、そのまま解き進めていって「不正解」ということになってしまいます。

また、土地の価額とその面積比については「小数点以下第○位」を四捨五入するといった指示があるはずです。そこを間違える、とかしっかり読んでいなかったと貸した場合には、なんか変な数字になってしまうはずです。ここも気をつけるべきでしょう。

さらに、多くの場合「前面道路の幅員」が12メートルに達していないことになっているはずですから、それに基づいて容積率制限を求めることを忘れないようにしなくてはなりません。

この問題はかなりややこしいですが、過去問を使って練習を重ねれば絶対に解けるようになるはずです。理解できるまで何度もチャレンジしておくべきでしょう。

計算だけでなく、知識を問う問題の対策も当然必要です

この記事では、CFP資格審査試験(不動産運用設計)の「計算問題」についていくつか取り上げましたが、もちろん、計算問題だけ何とかしてしまえば合格することができるというわけではありません。

計算問題以外にも頻出となっている箇所はいくつもありますし、それに関してもしっかり押さえておかないと、合格するために必要な得点を稼ぎ出すのは確実に無理です。

ですので、まずはテキストなどを用いて”十分な知識”を確保し、そこから計算問題についても上記頻出のものを中心に何度も過去問を繰り返し、問題に慣れていく、という方法を取るべきでしょう。

この記事で挙げた計算問題については、「何度も繰り返してしっかり覚える」ことにより、ほぼ確実な得点源になるはずです。「知識問題」も大切ですが、「計算問題」が重要であることが変わるわけではありません。

これからCFP資格審査試験(不動産運用設計)を受験されるという方は、上記「頻出の計算問題」を確実に答えられるようにしておくことだけでなく、「知識問題」にも十分対応できるようにして本試験に臨むということを意識して、テキストでの学習と過去問での演習をバランスよくやっていくべきだと思います。

まとめ

今回は、CFP資格審査試験(不動産運用設計)に関して、頻出、というかほぼ毎回のように出題されている計算問題を3つ挙げ、それらについてざっくり確認してきました。

もちろん、これから受験される方は日本FP協会が出している「過去の本試験問題」を見ることができるはずですし、おそらく多くの方は紙媒体で「解答・解説」がついたものを用意しているはずです。

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日本FP協会の「CFP資格審査試験」は、毎年6月と11月の年2回実施されています。 2018年にFP2級、そしてAFPの資格を得てい...

もし時間が許すのであれば、ここからCFP資格審査試験の本試験までの間に、それらの計算問題、さらにその他の頻出問題を「パッと見てすぐわかる」ぐらいにしてしまう、というあたりまでやりこむのが確実でしょう。

また、CFP資格審査試験のその他の課目においてもこのような問題があるかもしれません。それらの課目についてもこれからどんどん受験していく予定ですので、もし何かわかったら記事にしていこうと思います。

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