宅建試験対策 35条書面と説明すべき重要事項

宅建試験の対策をしていると、テキストなどで「この表は必ず暗記」「ここの内容は全部押さえよう」といったかたちで、ダラダラと長ったらしい図表や情報群が記載されていることがあります。

例えば、FP2級の試験のときに確認した建築基準法による建築物の制限などについても、宅建試験では細かく覚えなくてはならないようですし、権利関係の範囲では「売主の担保責任」について、「代金減額請求」「契約の解除」「損害賠償」のそれぞれがどのような場合に可能になるのかを押さえなくてはならないようです。

で、正直今回の試験に関してはちょっとそのすべてを事細かに押さえていくというのは時間的に無理があることから、せめてそのなかでも重要と思われる(勝手に判断しています)時効についてはしっかり暗記しておこうと思うわけです。

そして、現在全く覚えられていないそういった「暗記すべき内容」のうち、すごく重要そうに思えているのが「宅建業法」における「重要事項の説明」に関することです。今回はその重要事項の説明(35条書面)について、その説明すべき内容を確認していくことにします。

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重要事項の説明とは

宅建試験で言う「重要事項の説明」とは、宅建業法の35条に規定されていることに関する論点であり、具体的には宅建業者が契約の締結までに売主や買主(不動産の交換の場合は両方)などの契約当事者に、宅建士の記名押印をもって説明し、交付しなくてはならないものであるとのこと。

そしてこれに関する説明も宅建士が行わなければならず、それ以外の従業員が説明してもダメであり違反となってしまいます。なお、この説明をするのは「選任の宅建士」でなくてもよく、契約の相手がおなじ宅建業者であった場合には説明をする必要はないとのこと。

で、これに関して「宅建業法(宅地建物取引業法)」の条文には以下のように記載がありました↓

宅地建物取引業法 第三十五条

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

参考:e-Gov 法令検索

この条文では、上記の文章以下に様々なことが大量に記載されていましたが、以下でその内容をまとめていきたいと思います。ただ、条文の順番どおりだと全く統一性がありませんので、テキスト(FP・金融機関職員のための宅建合格テキスト)での分類に基づいていこうと思います。

参考:きんざい(2018)FP金融機関職員のための宅建合格テキスト

※テキスト購入時のレビューなどの記事は以下↓

3622ca167c6859063fefd002611930c0 100x100 - 宅建試験対策 35条書面と説明すべき重要事項
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取引物件に関して

宅建試験で出題される「重要事項の説明」に関する項目において、あらかじめ顧客に説明しておかなくてはならない事項のうち、取引物件に関するものは以下のようになっていました↓

  • 都市計画法やその他の法令に基づく制限について
  • 水道や電気などの設備状況やその整備予定
  • 建物の貸借の場合には風呂場や台所などの設備について
  • 私道に関する負担(除 建物の貸借除)について、もし負担が無ければ無い旨を説明
  • 造成宅地防災区域内にある場合や土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域内にある場合にはその旨
  • 建物の耐震診断に関して(昭和56年6月1日以降に新築したものは不要)
  • アスベストに関する調査内容がある場合はその調査の内容
  • 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合にはその旨(除 建物の貸借)
  • 建物状況調査を受けている場合にはその調査の内容
  • 既存建物については一定の書類の保存状況

かなりたくさんありますが、最初の「都市計画法やその他の法令」のところ、あとは「昭和56年6月1日以降」など、重要そうなところを優先して覚えておこうと思います。

権利に関して

続いて、権利に関して重要事項として説明すべき内容です↓

  • 登記された権利の種類や内容
  • 登記名義人や表題部に記載された所有者
  • 貸借の場合、契約の期間と更新に関して
  • 定期借地権の設定の場合にはその旨
  • 定期・終身建物賃貸借の場合にはその旨

権利に関しての説明事項はそんなにありませんが、ここには「売買代金と所有権移転登記の時期」については含まれていないということに注意しておく必要がありそうです。

契約・取引の条件

契約の履行や取引の条件に関しての説明事項は、最も数が多く覚えるのも大変そうです。本試験まで時間が無いため、ざっくり覚えておこうと思います↓

  • 代金や交換差金、借賃以外の金銭の額およびその授受の目的
  • 契約の解除、損害賠償の予定、違約金に関する事項がある場合
  • 瑕疵担保責任の履行に関して保険などの契約を締結するかどうか、締結する場合にはその概要
  • 手付金の保全措置に関して
  • 支払金や預かり金を受け取る場合において、その保全措置に関する事項
  • ローンの斡旋や斡旋が不成立だった場合の措置
  • ローン販売の場合には現金価格や引渡しまでに払うべき金額、賦払い額、支払時期や支払方法など
  • 貸借の場合、物件の用途に関する制限など
  • 貸借の場合、その物件の管理を委託されている者の氏名や住所、賃貸住宅管理者の登録番号
  • 貸借の場合で、契約終了後の建物の取り壊しに関する内容

ここはやはり細かいですが、特に注意しなくてはならなそうなのが、「契約の解除・損害賠償の予定・違約金」について、それらの事項が無ければその旨を、また、瑕疵担保責任の履行に関しての措置を講じない場合にもその旨を説明する必要があるということでしょう。

未完成物件に関して

重要事項の説明では、未完成の物件を取引する場合に以下の説明事項を加えてやる必要があります↓

  • 完成時の計上や構造など、図面が必要な場合にはそれも用いて説明
  • 宅地の場合、造成工事が完了した場合の隣接する道路の幅員など
  • 建物の場合、完成時における主要な構造、内装・外装・設備などについて

区分所有建物の場合

最後に、以前の記事でも一度確認した「区分所有建物」の取引に関して、重要事項として説明すべきことになります↓

  • 建物の敷地に関する権利の内容等
  • 専有部分の用途制限や規約の定め、共用部分に関する規約の定め
  • 建物や敷地の一部を特定の者のみに使用させる場合にはその規約に関して
  • 修繕に関しての負担金を特定の者のみ減額するときはその規約の定めに関して
  • 修繕積立金に関する規約があるときはその定めと既積立額など
  • 負担すべき管理費用の額
  • 建物の維持や修繕が記録されている場合にはその内容
  • 管理が委託されている場合にはその委託を受けている者について

売買や交換の場合には上記のすべてを説明しなくてはならないことになりますが、賃貸の場合には「専有部分の用途制限や規約」と「管理の委託について」を説明すれば良いようです。

また、「○○に関する規約の定め」について説明する場合には、当該規約が「案」の状態であってもそれについて説明してやる必要があるとのことで、本試験で引っ掛け問題として出てきそうな予感がします…

まとめ

今回は宅建試験で出題される、宅建業法の「重要事項の説明(35条書面)」について確認しました。

この論点では、上記のこと以外にも「信託受益権に関する事項」や「供託所に関する情報」なども含まれているようですが、これについてはまた機会があったらまとめていくことにします。

とにかく覚えることが多い宅建試験ですが、このまま全部に手をつけていったのでは本試験までのわずかな時間に全部を押さえることはできなくなってしまいます。そこで、「出題の可能性が高そうな」論点に的を絞って、確実に覚えるようにしていこうと思います。

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