宅建試験対策 宅建業法の「8種制限」を覚える

2018年の宅建試験(10月21日)までもう少しとなっていますが、相変わらず試験対策の方は全く進展を見せていません…、毎日サボらずに勉強しているわけですが、「権利関係」をはじめ馴染みの無い範囲ばかりの宅建試験対策は、「覚えられない」&「覚えてもすぐ忘れる」のどちらかに該当する部分が多く、なかなか前に進めない状態です。

まぁ、試験に申し込んでしまった以上、合格できるかどうかはさておき、最低でも「モチベーションをガッツリ削り落とすような凄惨な結果」だけは避けなくてはなりませんので、本試験当日まで地道に勉強していこうと思います。

で、そんな宅建試験対策では「厄介だな~」と思うような論点が次々に出てくるわけですが、最近気になったのが、テキストでもやたらと章を割いて解説されている「宅建業法」における「自らが売主となる場合の8種制限」についてです。

で、今回はそんな「8種制限」についてまとめていきたいと思いますが、まずは”なぜそのような制限があるのか?”などについて確認していきます。

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宅建業法における8種制限

宅建業においては、自らが売主となって宅建業者以外の者と取引をする場合に「8つの制限」が設けられています。

これはプロである宅建業者と、そうでない一般の者のあいだにおける取引のみに滝要されるルールであり、売主と買主のどちらもが宅建業者である「業者間の取引」である場合には適用されないこととなっています。

要は、プロの業者と一般の消費者の間では情報格差があるため、そのような場合に情報の少ない消費者側を保護するために設けられているルールであるようです。

制限内容

以下、宅建業法における「8種制限」について、それぞれ確認していくことにします。

自己の所有に属さない物件の販売

宅建業法では、民法の原則とは異なり「他人物の売買」については原則として禁止されているようです。

しかしながら、現在他人のものであるその物件を「明らかに取得することができる」という場合にはその限りではありません。また、手付金について保全の措置を講じている場合には、現在未完成の物件についても取引することが可能です。

クーリングオフ

クーリングオフについては、契約を締結(または買い入れの申込)をした場所によって可能かどうかの判断が異なります。

当該場所が宅建業者の事務所などの施設、買主の自宅、展示会場や分譲地にある案内所などの場合には、たとえ業者と業者でない一般の者の間の取引であってもクーリングオフをすることができない、ということになっています。

で、契約等の場所に関する要件をクリアしており、クーリングオフができる場合においても、そのことに関する書面を受け取ったときから「8日間」が経過した場合や、物件の引渡しを受けたり代金の全額を支払った場合には、クーリングオフはできなくなってしまうとのことでした。

損害賠償の予定

損害賠償についてその金額を予定しておくことができる、ということについては「権利関係」の方でも勉強しましたが、宅建業法ではどうやらその金額について制限が設けられているようです。

宅建業法では、損害賠償の額または違約金について定めるときには、その金額を合算して代金の20%を超えることはできないことになっているようです。

瑕疵担保責任についての特約

続いて建物の瑕疵担保責任に関する特約を定める場合の制限です。

宅建業法では、瑕疵の担保責任を負わなくてはならない期間を「物件の引渡しのときから2年間(以上)」とする特約についてはこれを認めています。

民法上の原則ではこれよりも厳しいルールになっています。つまり、宅建業法におけるルールが民法よりもゆるいものになっているわけです。

しかし、民法の規定そのままでは、宅建業者が実質無制限に瑕疵担保責任を負わなくてはならないことになってしまいます。当然それでは商売にならないでしょうから、特例として民法よりもゆるめのルールで対応しているということなんでしょう。

手付金の受領額の制限

宅建業法では、買主から受領できる「手付金」の金額についてもその上限が設定されています。

業者は、業者で無い買主から手付金を受領する場合には「代金額の20%まで」しか手付金を受領することができません。

これについてはFP2級の試験対策にも出てきましたが、宅建試験ではさらにもうひとつ、「手付金の保全措置」に関しても覚えておく必要があるとのことでした。

手付金の保全措置

宅建業者は、非業者との取引において「一定額以上」の手付金を受領した場合には、それに関しての保全措置を講ずる必要があります。手付金を受領したにもかかわらず、いざ手付けによる契約解除をするときに「もうお金ありません…」ではしょうがないですから、これは必要な制限といえるでしょう。

で、「一定額以上」というのは、以下の金額以下の場合には手付金の保全措置を講ずる必要が無いということです↓

  • 未完成の物件
    ⇒代金の5%以下かつ1,000万円以下
  • 完成物件
    ⇒代金の10%以下かつ1,000万円以下

逆に言えば、これを超える金額の手付金を受領した場合にはそれに関して保全措置を講ずる必要があるということです。

割賦販売契約の解除等

続いて、宅建業者が非業者と「割賦販売契約」要はローンでの売買契約をした場合における、解除等の制限についてです。

宅建業者が業者で無い者と割賦販売での売買契約を締結した場合、買主による債務の不履行があったときには、「30日以上」の期間を決めて書面によって支払を催告し、それでもローンの支払が無い場合にのみ債務不履行による契約解除をすることができます。

まぁ、書面で催告しても支払が無いということは、もはや「夜逃げ」状態といえるでしょうから、そこから30日経過しても支払が無いのであれば、たとえ一般の買主であってもその契約を解除するのは当然といえるでしょう。

所有権留保

最後に、物件の売買において「代金の支払があるまでその所有権を留めおく」所有権留保についてです。

宅建業法では、原則所有権留保については禁じられており、物件の引渡しまでに登記などをしておく必要があります。

しかし、例外として買主から受け取った代金が全体の30%を超えない範囲である場合には、その物件の登記を買主のものに移転しなくてよい、ということになっているようです。30%を超えたら必ず登記を移さなくてはならないということにもなりますが…

また、買主が抵当権を設定する見込み、または保証人を立てる見込が無い場合にも所有権の登記を移転する必要はないとのことでした(FP・金融機関職員のための宅建合格テキストより)。

内容としてはそんなにややこしくない?

宅建試験で出題される「8種制限(宅建業法)」に関して、全体とおしてみたところ、他の論点と比べてそこまでややこしい内容ではないようです。

ただ、「法令上の制限」の範囲でよくあるように、様々な状況における「期間や数字」について覚えておく必要がありそうです。

おそらく宅建試験の本試験では、それに関する引っ掛け問題や、ちゃんと細かいところまで覚えているかどうかを確認するような問題が出題されると思いますので、これに関しても「売買代金の20%(10分の2)」や「30日以上」などといった期間や数字についてしっかり覚えておかなくてはなりません。

まとめ

今回は宅建業法の範囲における「8種制限」についてまとめてみました。

ここに書いた情報以外にも、本試験で出題される「制限」は多々あるでしょうが、今回の試験に関しては、どう考えても勉強時間が不足していますので、「出題される可能性の高そうなもの」のみ押さえておくことにします。

この後、本試験までの時間で多少余裕があれば、もっと細かい部分まで覚えていこうと思います。

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