不動産にかかる税金②~保有しているときにかかるもの~

前回の続きです。
前記事:不動産にかかる税金①~取得した時にかかるもの~
何でもかんでも付きまとってくる税金ですが、
不動産は買ったときにかかるものだけでなく、
持っているだけでも課税されてしまいます。
また、その後売却したり、誰かに貸したり、
といったようなときにもまた別の税金がかかってきます。

で、今回は不動産を保有しているときにかかる税金について記載していきたいと思います。

不動産の保有中にかかる2種類の税金

不動産の保有には、「固定資産税」と「都市計画税」
という2種類の税金がかかってきます。
取得したときは4種類だったので半分になっていますね(数的には)。

しかしながら、必ずこの2つの税金がかかるというわけでもありません。
都市計画税は地域によっては課税されない場合があります。

それでは、この2種類の税金についてそれぞれ確認していきたいと思います。

固定資産税

不動産を保有していると、毎年固定資産税が課税されます。
固定資産税は賦課納税方式の地方税(市町村)で、
その年の1月1日に固定資産台帳に所有者として登録されている人
が課税されることになります。
ちなみに、年の途中で不動産を売ってしまったとしても、
1月1日に所有していたのであれば1年分の固定資産税を納めることになります。
こういった場合には、不動産を買った人に対して、
不動産の金額に固定資産税の端数分を上乗せして請求することになるそうです。

固定資産税の税額計算は原則として、
固定資産税評価額×1.4%(標準)となります。
1.4%が「標準」というのは、この税率を目安として、
それぞれの市町村が税率を設定できることになっているためです。
まぁ大体のところが標準税率で課税しているそうですが…
「固定資産税評価額」は市町村が公表するもので、
国が公表している公示価格の70%程度のものでした。
※不動産の評価については以下の記事から↓
世界の基本は一物一価、土地の価格は一物五価

もちろん、必ず上記の計算式で算出された税額となるわけではなく、
この固定資産税にもおなじみの「特例」があります。

「特例」のなかでもっとも一般的なのが、
「住宅用地の課税標準の特例」でしょうか。
まずはこれについて確認しておきます。

住宅用地の課税標準の特例

ここにいう「課税標準」とは「固定資産税評価額」のことになります。
住宅用地にはこの課税標準を軽減する特例があります。
具体的には、

  • 200平米までの部分(小規模住宅用地)
    課税標準×1/6
  • 200平米以上の部分(一般住宅用地)
    課税標準×1/3

6分の1されれば税額はかなり少なくなりそうですね。
税金のことになると、「小規模」だったり「住居・住宅」だったりするとかなり優遇されている気がします。
税金に限った話じゃないのかもしれませんが…

もうひとつ、「新築住宅の税額軽減」についても確認しておきたいと思います。

新築住宅の税額軽減

新築の住宅が一定の床面積要件を満たす場合には、
120平米までの部分について3年間又は5年間
固定資産税額が1/2に減額されることになります。
さらに、「認定長期優良住宅」の場合には期間が5年又は7年となります。
床面積の要件については以下↓
1x1.trans - 不動産にかかる税金②~保有しているときにかかるもの~
出所:東京主税局HPより筆者作成(クリックで拡大)

さて、固定資産税についてはこの辺にして、
次は「都市計画税」について見ていきたいと思います。

都市計画税

都市計画税は、「市街地化区域」に該当する地域に土地や建物を所有している人が納める地方税です。
都市計画区域には市街地化区域以外にも、「市街地化調整区域」や
どちらにも該当しない「非線引区域」があり、
「準都市計画区域」なんてのもあったりといろいろです。
そのなかで、市街地化区域に該当する場所だけに都市計画税が課税されるわけです。

果たして、これは「公平な」税金といえるのでしょうか?

ここからは僕の勝手な考えですが、
“市街地化”される区域には他の区域と違ってちゃんとしたインフラ整備が行われることになります。
ゆえに、「応益負担」という観点からは、この税金は正等といえるのではないかと…
ちなみに、この都市計画税は「不公平である」として廃止している自治体もあるようです。
実際のところどうなんでしょうね?
検討の余地がある税金ですね。

次は税額についてです。
都市計画税の税額は、
課税標準×税率(最大0.3%)によって算出されます。
「課税標準」は安心と信頼の固定資産税評価額、
税率が「最大0.3%」となっているのは、
この割合を限度として市町村が税率を決定することができるためです。

都市計画税にも、もちろん恒例の「特例措置」が存在します。
これは固定資産税と同じように「住宅用地」に軽減措置をとるもので、
小規模住宅用地(200平米以下):課税標準×1/3
一般住宅用地(200平米超):課税標準×2/3
というものです。
固定資産税よりも軽減される割合が低くなっています。
丁度分母が半分になっていますね。

とはいえもともとの税率が低いのでそんなもんなんでしょう。

とにかく「都市計画税」は固定資産税とセットみたいな感じで、
市街地化区域だけに課税されるもの、ということです。

まとめ

不動産の保有にかかる税金は、「固定資産税」と「都市計画税」の2つ、
“都市”というか「市街地化区域」でなければ都市計画税はかからない、
ということです。

持っているだけで税金が取られるとは、
なんとも辛い話ですが、税率もそんなにですし、
「持ってるだけマシ」ということで我慢するしかないでしょう!

それに、どっちも「地方税」ですので、
すべて東京に奪われる、といったこともないでしょうから…