FP試験対策 借地と借家

今日は久々に試験対策の勉強をしています。
ちょっと間が空いてしまった分、忘れてしまったところも多いと思いますが、
今はまずい、なるべく速く一周させるために、
とりあえず先に進めていこうと思います。

で、今日見ているのが不動産の範囲の「借地借家法」の部分です。
ここの論点は、基本的に「借地権」と「借家権」の2つに大別され、
さらにそのなかでそれぞれ「普通」と「定期」に分かれています。
この、借地借家法は主に「借主」を保護するために制定されている法律であり、
貸主側に対して様々な制約が課されているものです。
今日は、この借地借家法を上記の4つに分けて確認していくことにしました。

まともに試験対策をすること自体久しぶりで、
ちょっと感覚を失いがちですが、
ここはちょっと軽めの論点のようなのでちょうどいいかなって感じですね。

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普通借地権

普通借地権は、貸主から土地を借りる権利のうち、
従来からあった(以前はこれが「借地権」とされていたそう、)ものです。
この普通借地権の特徴は、
借地権の契約が修了した後に
そこに建物が建っており、借主の請求があった場合には、
契約が更新されるという点でしょう。
これを「法定更新」と呼ぶそうです。

それで、基本的にはこのように更新が行われるわけですが、
それが何らかの理由によりできないこともあるかと思います。
そんなときには、借主が貸主(地主さん)に対して、
「建物を時価で買い取ってくれ」
と請求することができます。
これを「建物買取請求権」というそうです。
そのまんまですね。

次に、普通借地権の存続期間についてです。
これについては「借地借家法」の条文で、
「借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約によりこれより長い期間を定めた場合は、その期間とする。」
というように記載されていました。
つまり、30年以下はだめだけどそれ以上ならいくらでもいいんだよってことですね。

次に、借地権の「更新」についてです。
こちらも借地借家法の条文より、
「当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から10年(借地権の設定後の最初の更新にあっては、20年)とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。」
とのこと、
最初の更新は最低20年後、それ以降は最低10年経過した後に更新ができるってことですね。
ただし当事者がもっと長い期間で合意している分には構わないと。

あとは普通借地権については特にこれといった内容はありませんでした。
契約方法や土地の利用目的についても特に制限はないとのこと。
FP2級レベルでは上記内容だけ押さえておけばよさそうです。
(今後宅建とか受けるともっと濃くなりそうですが…)

定期借地権

定期借地権は、普通借地権とは違って借主が契約の終了と同時に土地を返却しなくてはなりません。

定期借地権には、「一般」と「事業用」、
さらには「建物譲渡特約つき」なんてのもあって、
それぞれ契約期間などの内容が異なるようです。
ちょっとややこしいみたいなんで、
一つ一つ確認していきたいと思います。

一般定期借地権
  • 契約の存続期間:50年
  • 「特約」を付す場合には書面による契約が必要
  • 契約終了後は更地にして返却する

というようになっています。
根拠となる条文は、借地借家法第二章第四節第二十二条の、
「存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。)及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。」
というものです。

で、ここにいう特約とは、テキストによれば
「契約の更新がないこと」
「建物の築造による期間の延長がないこと」
「建物の買い取り請求がないこと」
の3点のことを指すそうです。
これらは借地借家法の条文では
第13条と第18条に該当するようです。

事業用定期借地権
  • 契約の存続期間
    30年以上50年未満(特約可)
    10年以上30年未満(特約不可)
  • 事業用建物にしか使用できない
  • 契約方法は公正証書に限る
  • 契約終了後は更地にして返却する

というようになっています。
根拠条文は前掲第二十三条、
「専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。次項において同じ。)の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。」
2「専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。」
3「前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。」
の3つになっています。
あんまり関係ない話ですが、法律の条文なんかをみると、
第○○条のうち、「2」とか「3」とかは番号が振ってあるのに、
「1」ってのはないことが多いんですね。
なんか見辛いんですがどうにかならないもんでしょうか…

で、話を元に戻すと、
ここでも特約についての話が出ています。
この特約はさっきの特約と同じもののようです。
この条文によれば、「原則として特約を付すことができる」ものの、
2の条文で10年以上30年未満の契約について除外しているようです。
つまり特約を付けられるのは30年以上の契約のときのみってことになりますね。

あと、ここでポイントになりそうなのは、
契約は公正証書に限るところぐらいでしょうか。

建物譲渡特約付借地権

最後に、建物ごと返す借地権についてです。

  • 契約の存続期間:30年以上
  • 契約終了時には建物付きで返却する

これについては特徴が2つだけ、
ひとつは「建物をそのままにして(更地にしないで)」土地を返すということ。
もうひとつは「契約期間が30年以上」と、他の契約が50年未満としているのとは異なることです。

要は借地権設定後一定の期間がたったら建物を貸主に譲渡しつつ契約を消滅させることもできますよ。
ってことらしいです。
その「一定の期間」が30年以上ということなんですね。
根拠条文は借地借家法第二条第四節の第二十四条なんですが、
引用ばっかで長くなるのでここには掲載しません。

ここで借地権については終わりにして、
つぎは借家権に移りたいと思います。

普通借家権

今度は土地ではなく建物を借りる権利です。
では、普通借地権の特徴について列挙していきたいと思います。

  • 契約の期間:原則1年以上
         ※契約の期間を1年未満とした場合には「期間の定めのない契約」とみなされる
  • 貸主側は「正当な理由」がない場合には契約の更新に応じなくてはならない
  • 「期間の定めのない契約」の場合には、
    ⇒貸主側から正当な理由をもって6ヶ月前に通知することにより契約の解除が可能
    ⇒借主側からは特に理由がなくとも通知の3ヵ月後に契約の解除が可能

とのことです。
この普通借家権についてはかなり借主側に有利な内容になっているように思えます。
やはり、大家さんから突然理由もなく出て行けといわれても、
新しい家を探したり、引越しの準備をしたりといろいろ大変なことになることから、
そういった事態に陥ることが無い様、
上記のようなルールになっているということでしょう。

ちなみに、借家権について詳しくは、「不動産適正取引推進機構」より、
「契約の手引き」なるものが出ていたため紹介しておきます。
(一財)不動産適正取引推進機構 住宅賃貸借(借家)契約の手引き
(クリックでpdf)
※かなり長いです、55頁あります…

定期借家権

もうひとつの借家権は「定期借家権」です。
こっちは契約の期間が終了すると同時に更新されることなく消滅します。
僕は以前、一時的に建て替えが決まっているぼろアパートに引っ越したことがありましたが、
このときの契約が定期借家になっていました。
この契約の場合、定期借家である旨を事前に書面にて説明する必要があるとのことですが、
確かに、そのときも不動産会社のほうで、重要事項の説明のついでだったと思いますが書面を渡されました。
もちろん、必死ではんこを打っていたためぜんぜん聞いてませんでしたが…

で、この定期借家権の特徴は以下になります。

  • 契約の期間:どれだけでもOK
  • 契約期間終了後、貸主に正当な理由がなくともその更新はされない
  • 契約方法:書面
  • 1年以上の契約の場合、貸主は終了の1年~6ヶ月前に借主に対して終了の通知をしなくてはならない
  • 原則中途解約はできないが、床面積200平米未満の場合やむをえない事情があれば可

とのこと。
根拠となるのは借地借家法の第三章第三節「定期建物賃貸借等」になります。
※これも異常に長いのでコピペは省略
ちなみに途中解約が可能となる「やむをえない事情」とは、
転勤、療養、親族の介護などのことを言うそうです。

また、定期借家契約においても借主側に不当に不利となる特約なんかは無効とする条文がありました。
やはり、住むところを失うリスクを考えた場合、借主側に対する保護は分厚くなっているようです。

あと、借家権には「造作買取請求権」や「家賃の増減額請求権」なんかがありますが、
そこまで濃い内容のものではなさそうだし、
特約によって排除可能なものというところ以外はこれといってポイントがないため端折ります。

まとめ

借地借家法については、FP2級の試験ではそんなに深いところまではいかなそうなので、
簡単に済ませようと思いましたが、
条文のコピペを入れたら長くなってしまいました。
やはり正式なものはごちゃごちゃと細かいことまで記載してあり、
重要な部分だけ拾ったのがテキストにさらっと書いてある感じのようです。

ちなみに、条文の検索はいつも以下のページを利用しています↓
電子政府の総合窓口 e-Gov
いつも思いますが政府機関は「e-なんとか~」が気に入っているのでしょうか?
PCで書いて変換するとき面倒なんですが…

とにかく、この論点はこれで終わりにして、明日以降は次にいこうと思います。

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